Un locataire qui occupe un logement dont le propriétaire ne déclare pas les revenus locatifs au fisc se trouve dans une location non déclarée. Cette situation, parfois appelée « loyer au noir », ne prive pas le locataire de ses droits. Le bail, même verbal ou non enregistré, reste juridiquement valable et ouvre des recours concrets en cas de litige.
Bail verbal et location non déclarée : la preuve par tous moyens
La première difficulté pour un locataire dans une location non déclarée par le propriétaire est souvent l’absence de bail écrit. Le bailleur qui cherche à dissimuler ses revenus locatifs évite fréquemment de formaliser la relation contractuelle.
La jurisprudence récente a consolidé la position du locataire sur ce point. Des arrêts de la Cour de cassation (3e chambre civile, 20 avril 2023, n°22-14.391 et 7 septembre 2023, n°20-19.035) confirment que la preuve du bail peut être rapportée par tous moyens : témoignages, virements bancaires, quittances informelles, échanges de messages, présomptions tirées de l’occupation effective.
L’absence d’écrit ne réduit ni l’étendue des droits du locataire ni la recevabilité de ses demandes devant un tribunal. Contestation de congé, trouble de jouissance, restitution du dépôt de garantie : toutes ces actions restent ouvertes dès lors que l’existence du bail est établie.
Constituer un dossier de preuves solide
Pour faire valoir ses droits, le locataire a intérêt à rassembler le maximum d’éléments attestant la relation locative :
- Les relevés bancaires montrant des virements réguliers vers le propriétaire, même sans mention explicite de « loyer »
- Les échanges écrits (SMS, courriels, messages) évoquant le logement, le montant du loyer ou les conditions d’occupation
- Les factures d’énergie, attestations d’assurance habitation ou courriers reçus à l’adresse du logement
- Les témoignages de voisins ou de proches pouvant confirmer l’occupation des lieux
Ce travail de collecte est la base de tout recours. Sans ces éléments, le locataire reste dans une situation de fait difficile à défendre.
DPE opposable au bailleur : un levier récent pour le locataire
Depuis que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu opposable, un locataire occupant un logement non déclaré dispose d’un angle d’attaque supplémentaire. Un propriétaire qui loue sans déclarer omet souvent aussi de fournir un DPE valide, ce qui constitue un manquement distinct.
La procédure suit un schéma précis. Le locataire adresse d’abord une demande formelle de communication du DPE par lettre recommandée. En cas de silence du bailleur, une mise en demeure suit. Si le logement s’avère très énergivore (classé F ou G, par exemple) ou si aucun DPE n’a jamais été réalisé, le locataire peut saisir le juge pour obtenir des dommages-intérêts, une réduction de loyer, voire l’annulation du bail pour vice du consentement.
Ce recours est particulièrement efficace dans les locations non déclarées. Le propriétaire qui n’a rien formalisé se retrouve en difficulté pour prouver qu’il a respecté ses obligations d’information. L’absence de DPE renforce la position du locataire devant le tribunal.
Recours devant le juge des contentieux de la protection
Le tribunal compétent pour les litiges locatifs d’habitation est le pôle de proximité du tribunal judiciaire. Le juge dédié s’appelle le juge des contentieux de la protection (JCP). La représentation par un avocat n’est pas obligatoire pour les baux d’habitation.
Le locataire peut saisir ce juge pour plusieurs motifs liés à la location non déclarée :
- Demander la restitution du dépôt de garantie si le propriétaire refuse de le rendre à la fin de l’occupation
- Contester un congé irrégulier, notamment lorsque le bailleur tente une expulsion sans respecter les délais légaux
- Obtenir une indemnisation pour trouble de jouissance si le logement ne respecte pas les critères de décence
- Faire reconnaître l’existence du bail et bénéficier de la protection légale (préavis, droit au maintien dans les lieux)
L’obligation légale de tentative préalable de résolution amiable du litige a été annulée par le Conseil d’État. Depuis le 22 septembre 2022, le locataire peut saisir directement le juge sans passer par une médiation obligatoire.
Le signalement fiscal comme levier indirect
Un locataire confronté à un propriétaire non coopératif peut aussi signaler la situation à l’administration fiscale. Ce signalement n’est pas un recours juridictionnel en soi, mais il crée une pression concrète. Le bailleur qui n’a pas déclaré ses loyers s’expose à un redressement fiscal, avec des majorations pouvant être significatives selon qu’il s’agit d’un oubli ou d’une dissimulation volontaire.
Ce levier peut inciter le propriétaire à régulariser la situation et à coopérer, notamment sur la restitution du dépôt de garantie ou la délivrance de quittances de loyer.
Protection du locataire : ce que la non-déclaration ne change pas
Un point fondamental mérite d’être posé clairement : le défaut de déclaration fiscale du propriétaire ne prive le locataire d’aucun droit. Le bail, qu’il soit écrit ou verbal, déclaré ou non, produit ses effets juridiques. Le locataire bénéficie de la protection de la loi du 6 juillet 1989, y compris le droit au préavis, le droit à un logement décent et le droit à la restitution du dépôt de garantie.
Le propriétaire ne peut pas invoquer sa propre irrégularité fiscale pour contourner ses obligations envers le locataire. Un bailleur qui tenterait de nier l’existence du bail pour éviter un contrôle fiscal se retrouverait en difficulté devant le juge, puisque le locataire peut prouver la relation locative par tous moyens.
La situation est en réalité plus risquée pour le propriétaire que pour le locataire. Ce dernier conserve ses droits intacts et dispose, avec le DPE opposable et la jurisprudence récente sur le bail verbal, d’outils juridiques solides pour se défendre face à un bailleur qui refuse de coopérer.
